房東與房客的糾紛

簡介:
房東與房客之間的糾紛,經常是個難解的議題。以下這篇文章,我們要探討的就是房客與房東之間常見的問題。


問:鄭律師您好,我在Rosemead有一棟公寓出租給大約二十個房客。最近,有一位房客不願意繳交 全部房租,只因為我延遲了五個禮拜沒有幫他修理窗戶,他請人幫他修理窗戶,並且從房租裡面扣除修繕費用!請問這樣合法嗎?謝謝。Samuel – Rosemead


答:Samuel,以您的情況來說,房客的行為是合法的。在某些情況之下,房客可以不必經過房東的同意修繕房屋,並且將修繕費用從下個月的房租裡扣除。這個法令我們叫做「修理和扣除法則」。
有幾件事您必須注意。第一,法條明文規定,房客必須告知房東房屋的損壞,並給予合理的修繕期限。關於「合理的修繕期限」,有時候很難界定,到底多久算是合裡的修繕期限呢?舉例來說,如果房客在通知房東三十天後自行修繕房屋,並將修繕費用從下個月的房租裡扣除,那麼我們則界定房客的行為在 『合理的期限』之後。


另外,損壞必須具有某程度的嚴重性,並且可能直接危害到房客的健康與安全。像是壞掉的門、暖氣、馬桶、窗戶鎖,以及先前我們提到的窗戶,都包含在這個範圍裡。


不管房客是不是故意的,只要損壞不是房客造成的,房東都有修繕的義務。換句話說,房客不能因為自己打破窗戶而要求房東替他更換。房客保留的修繕費用金額必須少於一個月的房租,而且請求自下個月扣除修繕費用的方式一年只能使用兩次 。因此,以您的情況來說,除非房客自己打破窗戶,房客是有權力要求從下個月的房租裡扣除修繕費用的。


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問:鄭律師您好,最近我到法院申請驅逐房客的請求,我雇用了律師,並支付一千五百美金的訴訟費用。法官仍裁定我的聲請無效。我非常的震驚,因為我有遵照法律的規定,在三天前通知我的房客。我們約定以“逐月”的方式為租賃房屋,他已經住在那裡一年了。希望您能回答我的問題,謝謝。George – Santa Ana


答:您被法院拒絕的原因很簡單,您違反了90天通知的規定。房東按明文規定必須給房客時間尋找新的住處。即使有租約的存在,房東也必須給予適當的通知讓房客解決他們所違反的合約項目(例如:未繳租金)。沒有適當的通知,法院有權力拒絕您的申請。 原因是房東不能任意驅逐房客。只有少數的法令規定在提起訴訟前需要先通知對方,房東與房客之間的法規即是其中一項。另外,加州法令規定,房東不能擅自驅逐房客 (例如:換鎖)。在驅逐房客前您必須得到法院的允許,否則您就有被告及敗訴的可能。


以下是關於終止租賃契約的簡易指導。逐月租賃,租期少於一年的房客在沒有提高租金限制的城市裏,房東只需要給30天的通知。居留超過一年的房客,需給90天的通知 。您就是屬於此種情況。三天前的通知只適用於違反契約規定或是遲交房租的房客。


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問:鄭律師您好,我剛移民到這裡,希望可以將房子租給和我語言相通的房客,但是來找房子的人都跟我不同國籍,我無法與他們溝通,所以才會拒絕他們的申請,現在他們卻以種族歧視為由對我提起法律訴訟,我該怎麼辦呢?Jessica – Las Vegas


答:Jessica, 對新移民來說,這是很常見的問題,因為他們原本的國家只有一個主要的民族。在美國,我們不能以一個人的種族、國籍、性別、年紀,或是殘疾來判定一個人。


然而,每個人都有挑選房客的標準;因此,每一個房東都應該有一份挑選準則的文件,詳細的說明您的篩選標準以及您挑選特定房客的理由。如果您拒絕某些房客的租屋申請,不要忘記說明合法的理由。例如,銀行信用不佳,寵物(假使您不允許房客飼養寵物),低收入,或是前房東不好的評價,這些都是很好的拒絕理由。此外,從您開始出租房屋起三年內,不要忘記保留聲請表格,信用證明,和其他相關文件。


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