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投資商業地產注意事項

美國的次貸危機造成銀行業嚴重虧損，大批屋主因此面臨法拍的窘境。在房市下滑的形勢下，許多民眾紛紛向我諮詢”房貸合約條整”的問題。最近我甚感榮幸能與華裔房地產協會會長John Wu先生會晤，討論關於投資商業地產所應注意的相關議題，藉此機會將我與吳會長的會談的內容作依個初步的整理，並放在 這禮拜的法律專欄與你們分享，希望大家都能受益。

一連串金融風暴的衝擊後，近日股市與房地產市場似乎有漸漸回溫的現象，衝著前一段時間的房價下滑，伴隨著低利率的催化，許多人從觀望者變成競標者，再次讓部份區域住宅房地產漸漸回春，住宅房地產波動稍歇的同時，商業房地產已經成為許多投資人下一波的鎖定目標。

無論是住宅或商業房地產，其支撐力量不外乎是經濟活絡度及商業流動蓬勃與否。個人及公司財務陷入困境將導致更多商家面臨規模縮減甚至結束營業的窘境，然而許多業主在租賃小商家面臨斷炊之際，為保全雙方權益，不乏自行將租金減免共渡難關的房東，但嚴重的空屋率仍將逐漸成為許多業主不得不面對的問題，而投資人也感受到入場的時機逐漸靠近。

投資人必須具備嚴謹的眼光及理性的態度，個人的好惡主觀應盡量淡化，換言之身為投資人不必喜歡自己所購入的房地產，投資的項目可以不起眼，未必安靜卻地點便利，承租的人看起來不單純但準時繳租，建物看似老舊卻有極高的入租率。所有看來負面的因素可以代表投資上的風險，但重點是收入及投資所能回收的報酬率.這與許多以主觀的看法來物色自己的房屋有很大的不同。有幾個步驟可以幫助投資人瞭解商業房地產投資:

商業房地產的地點極其重要，以商業廣場(Shopping Center)而言，除了交通便利車水馬龍外，停車位是否符合流量需求及出入口的設計也需留意。商場內的各個單位規劃及使用設施，例如投幣式洗衣店或水店這類較單一性的單位，最好能了解這類生意運作上在未來的取代性或自己接手營運的可能性，這類單位的取代性與一般餐館舖位獲辦公室租賃有所不同，同時應對於將來政府法令上對於若干生意可能加諸的限制等風險列入考慮範圍之內.

如果投資項目是住宅公寓(Apartment/Multi-Unit Income property)，靠近大學城或生活機能良好的區域，對於物業未來升值空間及租金收入穩定性來說有著相當關鍵的影響。在沒有物業管理相關經驗的情況下，勿貿然草率決定自行管理，委託有信譽的管理公司代勞除了能減少許多不必要的困擾外，對於物業本身的維護及保養上也會因有較上軌道的管理機制，對於地產保值上以及將來出手時有更完整的收租紀錄資料都有正面的幫助。

本篇所提及的John Wu先生，是商業房地產Broker,檢定國際地產專家(CIPS)，現任華裔房地產協會會長，美富銀行榮譽董事。
以上內容是我與吳會長會面後整理出來的心得及相關的房地產投資資訊，希望大家都能有所收穫!

經濟不景氣，付不出房屋貸款怎麼辦? “房貸合約調整”替您保住房子!

美國的次貸危機造成銀行業嚴重虧損，大批屋主因此面臨法拍的窘境，為了幫助華裔居民從法拍的困境中走出來，在房市下滑的形勢下適時修改房貸合約，在今天的文章中，專精房地產法的華裔律師鄭博仁，鄭律師將針對Loan Modification「房貸合約調整」之相關議題做解析。為深陷房貸危機中的華裔屋主指點迷津。在金融危機及高失業率不斷的衝擊下，許多華人屋主無法重新貸款又付不出房貸時，會選擇放棄房子，而以Short Sale、法拍或申請破產來處理困難。

問:親愛的鄭律師您好，我四年前在拉斯維加斯買了兩棟房子，因為防價貶值的太厲害，，我已經付不出高額房貸，請問我該怎麼辦? (Don – Monrovia)

答:親愛的Don先生您好，在美國，銀行非常鼓勵民眾貸款，只要你能夠證明自有房屋的價值，就可以得到相應的貸款。比如房屋的價值是50萬元，你就可以得到最多50萬元的貸款。但由 於受到經濟危機的影響，現在很多屋主無法償還高額房貸。為此，我建議屋主向銀行提出修改房貸（Loan Modification），共有四種方法：1、降低利息；2、延長分期付款的期限；3、抵消過去的欠款；4、減少貸款總數”

修改房貸的款步驟如下：1、如果屋主要向銀行提出修改房貸，就必須具備相當充分的理由，說明自己的困境（Hardship），例如自己被公司解聘或患有疾 病等；2、申請修改房貸需要出具以下材料：A、困境說明；B、向銀行提出具體的解決方案；C、收入證明； D、薪資證明；E、最近兩個月的銀行帳單；F、銀行存款證明； G、貸款資料的副本；H、律師提供的信函或相關法律文件。
其中，Hardship 信函是最重要的，因為其他項目都很具體。Hardship 信函的內容必: 須包括. A. 自我介紹 B.你的請求C. 您必須清楚解釋hardship的原因 (如前述提及，您被解僱或是有工作傷害等等) 4.解釋您的收入與開銷5.解釋你解決困難的計畫 6.提供貸款公司最方便的連絡方法。

由於大量法拍屋會造成銀行嚴重的虧損，愈來愈多的銀行傾向接受損失較小的Loan Modification，當然申請「修改房貸合約」要符合規定的條件；例如該房產已無淨值無法重新貸款、利率調漲每月付款大增、屋主遭遇困難導致收入減少、屋主已經繳不出房貸、必須自住屋等等。不同銀行可能還有附加不同的條件。不過直得注意的是，如果您的DTA (Debt to income) 低於38%，則有較多調整房屋貸款的機會! 所謂DTA指的是，PITIA (Principle, Interest tax, Insurance, Association fee ) 除以您 每 個月的收入。

如果對每月繳付房貸有困難，申請「修改房貸合約」是保住房子的好辦法，優點是政府及銀行承擔了大部分損失，幫助屋主度過危機，降低法拍屋繼續丟向市場，有 助於整體經濟好轉，經濟好轉後房地產市值回升時，銀行和屋主都是贏家了。但是申請Loan Modification手續繁雜，有些人第一通電話就被銀行拒絕，不得其門而入，詳情可電洽鄭博仁律師事務所諮詢。
在初步了解Loan Modification「房貸合約調整」之相關法律常識之後，鄭律師要提醒屋主在簽署房屋買賣合同前，不要輕易轉讓房屋抵押的所有權，簽署房屋買賣合同前，也應資旋專業律師，並拒簽任何不合理的條款及約定等等，希望今天的文章對大家有所幫助!

公司被告了，我要負擔法律責任嗎？鄭律師教您正確選擇公司的類別！

簡介：很多人問我，當公司被起訴時，要怎麼阻卻個人的法律責任呢？如果您想在加州申請公司行號，經營自己的事業，以下一共有六種主要的公司類型，可供您參考。

問: 鄭律師您好， 去年我打輸一場官司賠償了二十萬元，我不知道為什麼，我仍須擔負相關的法律責任。最近我想經營一個性質完全不同的事業，我真的很希望每一個程序我都能做對！請您給我一些建議。洛杉磯-許先生

答：許先生您好，現在我沒有您公司的詳細資料，所以我不清楚，為什麼您個人需要對公司的行為擔負法律責任。我想，只要您對公司的性質與類型有更進一步的瞭解，就會知道應該申請哪一種類行的企業組織。加州主要的企業組織類型有六種 ，包括：獨資企業 (sole proprietorship)，法定公司(corporations ), 普通合夥公司（General Partnerships)， 有限責任合夥公司(Limited Liability Partnership) (LLP) ，有限合夥公司(Limited Partnerships) 和有限責任公司（Limited Liability Companies )。

對大多數的企業組織來說，錯誤的組織型態會會造成一種結果，在法律上常常我們叫做「揭穿公司面紗原則」。企業類別的區分目的在於保護個人的法律權益。但是想要達到保護個人權益之前，您必須選對企業類別，就像一輛一定要有四個輪子，才能啟動一樣。以下我們就來談談每種類別的差異性。

獨資企業：獨資是由一人單獨成立並經營的企業組織。該一人負責此企業所有之稅務，營運、管理及所有法律責任。 基本上，如果您沒有任何申請或註冊文件，您的公司應該就屬於獨資企業。 獨資企業的壞處是，獨資者須負無限責任，且其所有個人資產均需為獨資企業之債務負責 。

法定公司：公司的投資者稱為股東，股東只負有限責任，也就是投資風險最多到投資額為止。一般來說，股東只就其出資額為限，對公司負其債務及法律責任。假如運行得當， 這個型態的公司，對於個人法律責任的阻卻非常有幫助。

有限責任合夥公司 及有限責任公司的介紹: 有限責任合夥公司和有限責任公司是目前最新，也最受歡迎的公司類型。雖然在加州， 有限責任合夥（LLP）的限制比較多，因為這依類型的公司是專門給律師，會計師等專業人士使用的企業組織，合夥人須為自已的職業及行為負責。這兩種類行的公司並不像其他類別的公司，因為成立的時間比較短，所以尚未有完善的法律規範。
有限責任公司 (Limited Liability Company，LLC)：有限責任公司之所有人所負之責任與公司股東相同，僅就其出資對公司負責。成員及經理人：出資參與有限責任公司者並對公司享有利益者稱為「成員」(member)。公司之經理人可由成員選擇，或由成員所擔任。這種類型的公司目前在美國迅速發展，也成為極受歡迎的公司類別之一。

有限責任公司：這個制度的公司有兩項特徵：(1)資者有限責任－出資者僅負出資額上限之事業責任(2)內部自治－由出資者本身營運，組織型態單純，可彈性、機動決定經 營事項，而不必設董監事會、監察人等監視機關 。

有限合夥公司：有限合夥係由一位以上一般合夥人及一位以上有限合夥人所設立之合夥組織。一般及有限合夥人責任：A．一般合夥人：一般合夥人係負責合夥之營運及管理。每一個一般合夥人均須為該合夥事業負共同及個別責任，其責任為無限責任。B．有限合夥人：有限合夥人基本上為被動之投資者，其並不主動參與合夥事業之營運及管理，且其管理及投票權亦相當有限。有限合夥之成立須訂定一有限合夥協議。協議的主要內容包括合夥人間之權力及義務並註明規範該合夥組織之主要法規。
希望我的回答對您有所幫助,謝謝.

法律小提醒 : H1B工作簽證的申請截止日期是四月一日，但您知道，其實真正的截止日期是在三月一日嗎？請電洽本事務所的移民諮詢部門詢問相關問題。

問：鄭律師您好，我是一個剛從研究所畢業的留學生，我很想留在美國工作，但是我對工作簽證申請的程序以及時間不是很瞭解，請問什麼是H1B呢？申請的時間又是何時呢？ Tony – San Diego

答：Tony 您好，H-1B期限為六年。倘若在H-1B期間申請綠卡，H-1B在六年屆滿之後還可以再相應地延續。 H-1B按照名額分為三類：一是65000個普通名額；二是為美國碩士學位以上的申請人預留的額外20000個名額；三是大學，研究機構或非營利機構職位不需要名額。不需要名額的H-1B申請人可以隨時申請，需要占名額的申請人只能在每年的4月1日開始申請H-1B，得到批准後，10月1日才正式生效。

大家知道近幾年的H-1B工作簽的證名額銳減，移民局需要通過抽籤的方式分配H-1B的名額。4月1日移民局開放申請之後，短短幾天之內，所有名額便都會告罄。
以2008年的情況為例。自2008年4月1日始至4月7日申請開放期間，移民局共收到的16.3萬份的H-1B申請。其中普通名額申請13.2萬份，美國碩士以上畢業生的H-1B申請達到3.1萬份。移民局採取了計算機隨機抽取，一般名額的申請人有40%的機會獲得名額；美國碩士學位以上的申請人有80%的機會獲得名額。

由於2008年年終爆發的金融危機，致使全美很多公司、企業進行了大規模的裁員並實行了招聘凍結。今年的H-1B名額會相應地得到一定的緩解。然而，由於有許多去年未抽中H-1B申請人仍然會參加今年的隨機抽籤，我們預計今年的H-1B名額仍然是僧多粥少，不敷使用。最後，移民局還是會採用電腦抽籤的方式決定名額分配。
　　我建議H-1B申請人應當要盡早準備申請資料。我們事務所每年從1月份開始一直到4月初，針對H-1B的申請都會增加工作時間，常常加班加點，就是為了能夠在申請開放的第一天，確信把所有H-1B申請遞交到移民局。這就是為什麼我一再強調，真正H1B聲請的截止日期是三月一日!唯有及早準備資料，才能確保每一份資料都準備齊全，並且在期限截止日之前提出申請!

有兩個需要提醒申請人注意的方面：

1. 如果申請人目前持H-1B簽證，在大學，研究機構或非營利機構工作。申請人希望轉到普通的公司或盈利機構工作，這樣的H-1B申請仍然需要佔用當年年度的名額。該類申請人需要在4月初遞交申請，才能獲得H-1B名額，順利轉換工作。
2. 由於現在經濟形勢不佳，移民局會更加考慮在經濟不好的情形下，如何保證美國員工的工作不會因公司招聘外籍員工而受到影響，特別是小公司或者Consulting Company(咨詢類公司)的職位，移民局將會更為嚴格地審查，所以，申請人和申請公司要提供更為全面和可信的資料。

以上就是聲請H1B簽證需要注意的相關問題，希望我的回答對您有所幫助!如果您還有任何疑問，歡迎致電我們事務所，與我們討論，謝謝。

遇到惡房客??!! 當心不當驅逐而觸法!!

案例：

親愛的鄭律師您好，我是一個房東，日前將我的住屋承租給一個單身的房客。這名房客經常遲延房租，經過再三催討，仍不願按時繳交租金，近期甚至變本加厲，不再繳交房租。在迫於無奈之下，我在幾個月前，給這個房客提前一個月的通知，告知他，我希望他在一個月內搬走。

沒想到在一個月通知前的一個星期，他突然消失而失去聯絡，但他所有的東西仍放在房間內。一個月的期限到達時，他還是沒有回來，我只好將他房間的東西搬到車庫。幾天後，這個房客突然回來了，當他發現他房間的東西全部被搬走時，他竟然報警，說我無權進入他的房間，還聲稱他掉了許多貴重的財物。警察來時，我拿出一個月前的中止合約通知，但是警察仍認為我無權進入他的房間，也沒有權力搬動他的東西，而開出刑事出庭通知單，指控我私闖民宅，要求我出庭。鄭律師，請問我應該怎麼辦呢?

鄭博仁律師解說：

最近這幾年，全球都面臨了經濟不景氣的影響!尤其是失業率不斷攀升的加州，許多人因為無法找到工作，付不出房租造成一連串的問題。當房客無法交付房租時，屋主有權利要求房客搬離。但是， 驅逐房客必須按照合法的程序。

驅逐房客，依法必須先經過法官的裁決。驅逐房客可用的理由有兩種：當房客無法按時交房租時，可採未付房租（non-payment）；而當房 客對房屋的使用超出原先協議的範圍，如私下轉租，契約期滿仍不搬離，或對鄰居的生活形成妨礙時，可以以霸佔（holdover）為由驅逐。

驅逐未按時付房租的房客，屋主可先以口頭通知房客欠繳房租。三天之後，可向房屋法庭申請驅逐，法院會通知房客出庭說明原因。若房客未按時出庭，法官將採信原告說詞，進行缺席宣判。
至於霸佔，屋主則必須對其理由在法庭上提出證據，供法官參考。

按照加州的法例，房東必須提前給房客通知，一般是提前三十天。如果房客到期仍未搬走，房東必須給房客搬離的通知，五天後，房客仍未搬走，房東可到當地 的法院申請驅逐令﹔在法官裁定房客必須搬離後，你可以叫房客搬走，如果房客仍堅持不搬，屆時可以打電話通知警察，要求警方強制執行法官的驅逐令。

而當屋主取得判決書後，法警將執行法院的驅逐令，並給予房客72小時的時間自行搬離。如果房客屆時仍未搬離，房東有權換鎖，並將房客的私人物品移至他處保管。
特別應注意的是，依法，只有法庭的警長及法警有權執行驅逐，屋主不得以任何私人手段，如換鎖或切斷水電脅迫房客搬離，或對房客採取精神或實體的威脅與騷擾，否則將面對民事及刑事的刑責。

華人社區最常見的違規行為是，在法官仍未簽署驅逐令前，屋主已先采取驅逐行動。屆時，房客報警，屋主反而從有理變為無理，反而成為刑事案件的被告人。因 而，房東在處理房客問題上應特別小心，在出租房屋或房間給他人前，應先作一些犯罪或信用調查，應向房客要求先交保証金，在房客違約時，應透過合法的方法來 驅逐房客，不應私自進入租客的房間，不應更換鎖以阻止房客的進出，不應搬動房客的私人物品。

希望我今天的回答對您有所幫助!謝謝。